Эксперты позитивно оценили планы по обелению рынка арендного жилья в России

Минстрой РФ в настоящее время ведет работу над законопроектом о создании государственной информационной системы по учету рынка арендного жилья. Эксперты уверены, что она позволит обезопасить всех участников данного рынка, а также облегчит их взаимодействие с государственными органами. Об этом сообщает ТАСС.

«На наш взгляд, главный посыл, который должна нести ГИС арендного жилья, - это удобство и безопасность использования. Найдется довольно большая прослойка людей, которым, в первую очередь, интересно качество предлагаемых сервисов, простота использования и безопасность. Условно, если арендодатель размещает сведения в ГИС о своем имуществе, то у него решаются проблемы с юридическим оформлением сделки, поиском надежного арендатора, сохранностью его имущества в ходе сдачи в аренду и так далее», - сказал генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук считает, что онлайн-платформа позволит управляющим компаниям эффективнее принимать меры по соблюдению платежный дисциплины. Также это может сократить кассовые разрывы.

«Именно такие эффекты важнее для системы ЖКХ, нежели повышение собираемости налогов. На мой взгляд, такие платежи за аренду квартир можно <…> направлять на цели повышения энергоэффективности жилья», - полагает эксперт.

Депутат Государственной Думы и член комитета нижней палаты парламента по строительству и ЖКХ Александр Якубовский рассказал, что создание единой системы по аренде жилья создаст в России цивилизованный рынок аренды жилья. Он добавил, что такой запрос существует уже давно.

«Стимулировать соблюдение закона, на мой взгляд, будет запрос арендаторов на то, чтобы, исправно платя ежемесячную плату, чувствовать себя, свои права защищенными. Хороший пример - арендные проекты ДОМ.РФ, которые заселены более чем на 90% каждый. Более того, уверен, что подавляющее большинство арендодателей также с удовольствием будут использовать данную систему. Главное, чтобы она была максимально удобной, понятной и доступной», - считает депутат.

Якубовский также сказал, что комитет Госдумы по строительству и ЖКХ начнет оперативную работу над законопроектом, после его внесения, возможно, уже в весеннюю сессию.

«Акцентирую внимание, что у нас создан большой экспертный совет, именно для детального обсуждения и работы над такими важными законопроектами вместе с экспертным и отраслевым сообществом», - добавил депутат.

В настоящее время в России сдается более пяти миллионов квартир. И по мнению управляющего партнера компании «Векторстройфинанс» Андрея Колочинского, от их аренды бюджет может получить дополнительные налоги в размере до 200 млрд рублей.

«Сегодня у нас нет точных данных, сколько человек снимают жилье на рынке. По оценкам Фонда "Институт экономики города", это порядка 10% в крупных мегаполисах, но, к сожалению, меньше 1% из них делают это легально. В основном рынок находится в тени, договоры заключаются на срок до года, чтобы их не регистрировать [в Росреестре], налоги в большинстве случаев не уплачиваются. Вопрос стоит в том, чтобы через эту систему поднять долю прозрачных отношений на рынке аренды жилья. Очевидно, если это будет очень удобно, легко, онлайн, то, я думаю, что это может в большей степени обелить рынок», - считает руководитель комиссии общественного совета при Минстрое России в сфере жилищной политики, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Но Александр Щиголь, директор по операционному управлению «Брусники» отметил, что сейчас в России нет единой валидной базы арендного жилья. Это приводит к наличию большого числа неактуальных объявлений.

«Мы видим возможность изменения сложившейся практики, и потому вместе с ДОМ.РФ сегодня реализуем два арендных проекта в Екатеринбурге и Тюмени», - добавил он.

Гендиректор РАСК Федор Выломов отмечает, что при решении проблем на рынке аренды жилья речь должна идти о создании инструментов, которые решают существующие проблемы арендодателей и арендаторов, одна из которых - платежеспособность и взаимное доверие.

«Со временем у населения должны формироваться и определенные привычки, как, например в США работает такой инструмент, как rent history (аналог кредитной истории, только применительно к тому, как человек платит за аренду и содержит арендное жилье - прим. ТАСС), на который практически всегда смотрят при сдаче квартиры», - говорит он.

По словам Косаревой, при создании платформы обязательно нужно делать акцент на удобстве и простоте сервиса, а не на обязательности заключения сделок исключительно через такую платформу. С тем, что на первом этапе нужно использовать методы, предполагающие не только штрафы, но и позитивную мотивацию, согласен и Щиголь из «Брусники».

«Например, в августе Минстрой предлагал предоставлять арендаторам налоговый вычет на сумму платежей и одновременно снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды», - напомнил эксперт.

В свою очередь, Колочинский из «Векторстройфинанса» добавил, что для эффективности работы нужно общаться с населением, чтобы объяснить преимущества законной схемы сдачи жилья в аренду. По его мнению, следует ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов и, возможно, предусмотреть ответственность для нелегальных арендаторов жилья.

Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что сегодня на рынке нет системы оценки арендных ставок жилой недвижимости.

«Понятно, что занижение ставки в документах с целью минимизации налогового бремени наверняка будет прельщать многих арендодателей. Как доказать, что квартира сдается за совсем другую сумму, также пока непонятно», - считает эксперт. Она также обращает внимание, что нет никаких законных инструментов обнаружения незарегистрированных арендных отношений. Эти вопросы нужно предусмотреть при разработке законопроекта.

Сегодня многие стали регистрироваться в качестве самозанятых, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Но по мнению эксперта, существует риск, что собственники будут использовать разные способы избежать официальной регистрации договоров аренды. Жукова считает, что для обеления рынка аренды необходимо внести изменения в Гражданский кодекс, а также продумать вопрос удобства регистрации на подобной платформе для пожилых людей.

«Многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, потому что им не разъясняется, что режим самозанятого не равно неработающий пенсионер. Многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом», - указывает Жукова.

А директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки «Этажи» Ильдар Хусаинов предложил вместо создания отдельного автономного инструмента для учета заключенных договоров аренды провести интеграцию с сайтом Федеральной налоговой службы. По его мнению, нужно предусмотреть стимулирующие меры для тех собственников жилья, которые готовы выйти из тени.

«Есть пример Сингапура, где еще проще решили эту проблему, вменив налог на вторую и последующую квартиру, находящуюся в собственности, то есть это внедрение понятия арендной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Пусть размер налога в этом случае будет и меньше, зато это решает проблему тотального контроля и создание отдельной системы учета, что при таком объеме рынка арендного жилья крайне проблематично», - рассказал Хусаинов.

В настоящее время законопроект о создании системы учета договоров аренды разрабатывается и проходит согласование с государственными органами, поясняют в Минстрое. После этого документ представят для общественного обсуждения. Внести законопроект в Госдуму планируется в весеннюю сессию.

«Единая цифровая платформа будет создана в форме государственной информационной системы (ГИС) и с момента создания будет на 100% принадлежать государству. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора, чтобы не вкладывать бюджетные средства в ее создание. Оператором системы будет Минстрой», - отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин

По его словам, концессионерами для создания платформы станет консорциум инвесторов с участием ДОМ.РФ.

«Все бизнес-платформы останутся и будут работать как работали», - добавил Стасишин.